空き家についてお困りではありませんか？
2020年10月05日
全国的に空き家の増加が問題化
昨今、全国的に空き家の問題が大きく報道され、一般の方にも周知がされてきました。
(空き家は全国でおよそ846万戸あると調査結果があります。※総務省「住宅・土地統計調査」)
しかし、多くの方は「自分は関係ない」、「相続したら売ればいいのでは？」と考えられているかもしれません。ここでは実際に長期間空き家にされてきた一戸建ての売却をお手伝いした不動産業者がどのような活用方法があるのか、またどのような注意点があったかをご紹介していきます。
活用方法
①売却する
②賃貸として人に貸す
③民泊事業を行う
④所有し続ける
①売却する
誰でも一番に検討するのは売却するかどうか、でしょう。自分はそこに住んでいない、今後住むつもりもない、となると固定資産税、都市計画税の他、維持費(保険、電気代、水道代など)を考えれば売却するのをおススメしています。
②賃貸として人に貸す
中には一戸建て賃貸物件として不動産管理会社へ管理費を払い、家賃を収入として大家業をされる方もいらっしゃいます。
※前提として空き家がある場所が賃貸として貸し出せる場所であるか確認する必要があります。(市街化区域、市街化調整区域など）
その場合、賃貸住宅として貸し出すために「原状回復」を行い、賃貸物件として問題がないようにリフォームやリノベーションが必要となり諸経費が必要になってきます。
一般的には住環境として必要な設備がそろっている状態で賃借人を探すことになります。
電気、ガス、水道、下水道、給湯器、雨漏りの有無、傾きの有無、キッチン、風呂、窓・扉が正常に開閉するか、鍵の有無など様々な部分を揃えなければなりません。
費用はかかりますが、ニーズとしては多く、不労所得が得られるかもしれません。
③民泊事業を行う
現在ではかなり厳しい状況ですが、宿泊施設として貸し出すことも考えられます。
民泊事業を行うには「住宅宿泊事業者」として登録を行う必要があり、少しハードルが高いと感じるかもしれません。賃貸と違って、必ず誰かが建物を清掃したり、備品を補充したり、手間としてもかなり掛かります。
不動産会社など「住宅宿泊管理業者」に管理を委託する方法もあります。
国土交通省の「minpaku」というサイトに申請方法など詳しく紹介されているので
興味がある方はそちらをご覧ください。
民泊制度ポータルサイトへのジャンプはクリック↓
④所有し続ける
今は住んでいないが生まれ育った家には思い出が詰まっていて売ることができない。そういう方もたくさんいらっしゃいます。例えば県外に住んでいるので年1回帰るか帰らないか。
そうするとどの様なことが想定されるか？
まずは庭の雑草。これは自分で掃除するのがすごく大変でシルバー人材センターや清掃業者に依頼される方が多いです。ですが年3、4回依頼をすると結構費用が掛かります。もしそのままにしておくと空き家と一目でわかるようになり、不法侵入や盗難の可能性があります。
次に固定経費が掛かってきます。固定資産税、都市計画税はもちろん、水道や電気を使える状態で所有するのであれば当然固定費用が掛かります。
保険もそうです。空き家の場合、断られることが多く、保険がかけられません。
そうすると不審火や不法侵入など様々なリスクや危険があります。
どうしても所有し続けるのであれば管理を不動産会社に依頼し、定期的な確認をしてもらうようにしましょう。
一例として空き家の活用方法をご紹介しましたが
次は過去に売却のお手伝いした物件でどのような注意点があったかご紹介いたします。
売却の際の注意点
①場所、相場
②築年数、建物の状態
③電気、ガス、水道など
④登記情報
⑤税金
①場所、相場
空き家に限りませんが物件の場所は売却の際に大きな差が生じます。駅前の一等地、都心に近い住宅地、交通の利便性が悪い場所。今となってはインターネットでおおよその相場は調べられると思いますが不動産会社に聞くのが一番早いと思います。どこの不動産会社も土地・建物の査定は無料で行っているところが多いので電話で聞くのが一番手っ取り早くて早いです。
弊社でも無料で査定を行っておりますのでお気軽にお電話ください♪
②築年数、建物の状態
建物の劣化についても確認が必要です。大きな傾きがないか、雨漏りはしていないか、シロアリの有無、柱や壁に腐食がないか。細かく書くとキリがありません。売却する際に「中古戸建」として広告をするのであれば建物の状況、設備の状況を明確にしなければいけません(※内覧の際にご説明する場合もあります)。
不動産会社が建物の査定を行う際に目に見える部分、確認できる範囲では調査を行いますが私個人としてはインスペクション(建物診断)を勧めています。今では補助金があり比較的安く調査を依頼することができ、買主の安心にもつながります。
弊社でもご案内できますのでご希望の方はお問合せください♪
住まいの健康診断サイトへのジャンプはクリック↓
③電気、ガス、水道など
電気、ガス、水道など設備の状況も必ず確認しなければいけません。埋設管の状況は不動産会社が売主に代わって調査を行います。空き家になる前いつまで使用していたのかなどわかる範囲で把握しておきましょう。私が経験したイレギュラーな事は給湯器についてです。給湯器はガス会社が販売しているものを一括で購入して設置している場合、10年分割でガス代金と一緒に支払いしている場合など契約しているガス会社の契約内容を確認する必要があります。もし分割で購入されていた場合はきちんと清算をして更にガス管の一部がガス会社所有かどうかも確認する必要があります。もしわからなければ不動産会社に調査を依頼してください。
④登記情報
建物について確認する事はかなり多くあります。新築時の建築確認、不動産登記の状況、固都税など。特に注意しなければいけないのは未登記建物がないか、未登記部分がないかです。一部未登記の状態である場合、買う方が住宅ローンを金融機関から断られる場合がほとんどです。さらに火災保険を加入する際、未登記部分に保険を掛けることはできません。必ず不動産登記に記載の床面積と固定資産税・都市計画税の課税床面積に相違がないか確認しましょう。もし相違がある場合は未登記部分があると考えられます。売却の広告をする際に明記しておかないと契約時のトラブルになる可能性があるので注意しましょう。
⑤税金
不動産を売却した際には所得税がかかる事がほとんどですが売却した価格に税がかかるわけではありません。空き家を売却する前にどれくらい税がかかるのか確認しておけば後で困ることは少ないです。もし知り合いに税理士の方がいれば事前に聞いておくといいでしょう。弊社でもわかる範囲でお答えいたします♪もちろん税理士を通してどれくらい税がかかるのか事前にお応えできますのでお気軽にお問い合わせください♪
以上、空き家の活用方法、売却の際の注意点をご紹介しました。空き家問題は今後もなくなることは無いのと国が改善に向けて様々な法整備を行っていく可能性が高いです。一部ではありますが空き家に対する固定資産税が上がっている場合もあります。
空き家に関する事で些細な疑問、悩まれていることなどご相談ください。
解決に向けて弊社がお手伝いいたします！
